Comprar una vivienda suele empezar con una cifra. La ves en un portal, la comentas en casa, la comparas con otras. Y durante unos días esa cifra es “el precio”.
Hasta que empiezas a sumar lo que no aparece en la foto: impuestos, escrituras, registros, trámites, costes que no financia el banco y que, si no los calculas bien, te obligan a improvisar justo cuando menos conviene.
Para entenderlo sin ruido y con rigor, voy a explicarlo con un ejemplo realista, paso a paso, como lo vemos desde un estudio que trabaja con vivienda todos los días.
Un caso realista en Alfaz del Pi
Imaginemos una compra típica en Alfaz del Pi: una vivienda de segunda mano para vivir, con un precio de 250.000 €. El comprador aporta ahorros y financia parte con hipoteca. Nada extraordinario.
Lo importante es esto: la compra no se decide solo por la cuota. Se decide por la suma completa, incluida la parte “invisible”, que casi siempre se paga en efectivo.
El primer gran bifurcador: vivienda nueva o de segunda mano
En España, la fiscalidad cambia radicalmente según el tipo de vivienda.
Si compras vivienda nueva (a promotor), entrarás en IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) y AJD (Actos Jurídicos Documentados). Si compras vivienda usada (segunda mano), entrarás en ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) y, si hay hipoteca, también el comentado AJD. Esa diferencia determina el grueso del coste fiscal.
En nuestro ejemplo vamos con segunda mano, que es donde se concentra gran parte del mercado residencial.
ITP: el impuesto que pesa de verdad
En la compra de vivienda usada, el impuesto principal es el ITP, que depende de cada comunidad autónoma.
En la Comunitat Valenciana, el tipo general ha sido del 10% y hay anuncios de cambio a partir del 1 de junio de 2026, bajando al 9% en el tramo general (con matices y supuestos específicos).
Traducido a números, nuestro ejemplo se entiende solo:
Si compras con tipo general del 10%, el ITP se te va a 25.000 €.
Si compras con tipo general del 9%, baja a 22.500 €.
La lectura importante no es el porcentaje. Es esta: el ITP suele ser el “bloque” que decide si una operación es cómoda o asfixiante, porque es dinero que hay que pagar al poco de firmar y no entra en la hipoteca.
AJD: cuando hay hipoteca, aparece el segundo protagonista
El AJD es el impuesto asociado a determinados documentos notariales. En la práctica, para un comprador particular, el AJD aparece sobre todo cuando hay préstamo hipotecario y, de nuevo, el tipo depende de la comunidad.
En la Comunitat Valenciana el tipo general ha sido del 1,5% y se ha anunciado una bajada a partir de junio de 2026 (1,4% según lo publicado en comunicados y resúmenes fiscales).
Aquí viene el matiz técnico importante: el AJD de hipoteca no se calcula sobre “lo que te presta el banco”, sino sobre la responsabilidad hipotecaria, que suele ser mayor (porque incluye intereses, costas, etc.). Por eso conviene estimarlo con prudencia y no a ojo.
Notaría y Registro: el coste de dejarlo bien hecho
Luego están los costes de “formalizar lo que es tuyo”: notaría y registro.
No son impuestos, pero son inevitables. En una compra de 250.000 €, las referencias habituales se mueven en bandas que suelen rondar cientos de euros o algo más, dependiendo del caso, del notario, de la extensión de la escritura y del registro concreto.
Esto no suele arruinar una operación, pero sí suma, y lo que suma debe estar en el cálculo desde el inicio.
Gestoría y tasación: pequeños importes que llegan siempre
Si hay hipoteca, aparece la tasación y, en muchas operaciones, una gestoría que tramita liquidaciones e inscripciones (aunque el margen de “obligatoriedad” real varía según entidad y caso). En términos presupuestarios no son el gran golpe, pero son el típico coste que la gente no mete en la cuenta mental y acaba pagando con cara de sorpresa.
Para que te sitúes: en ejemplos de mercado, las bandas de tasación y gestoría suelen moverse en cifras de unos cientos de euros.
El resumen que importa: cuánto cuesta de verdad comprar ese piso
Volvamos a Alfaz del Pi y al piso de 250.000 €.
En una compraventa de segunda mano, el bloque que marca la diferencia suele ser el ITP. Con un tipo del 10%, solo ese concepto ya supone 25.000 €. A partir de ahí, si hay hipoteca, aparece el AJD, que no se calcula sobre el importe del préstamo, sino sobre la responsabilidad hipotecaria, y que en operaciones habituales puede moverse, de forma orientativa, en torno a 2.500–3.500 €.
Después llegan los costes inevitables de formalización, notaría y registro (que suelen rondar 1.500–2.000 € en este rango de precio), y los gastos asociados a la financiación, como tasación y gestoría, que suelen sumar otros 600–1.000 €.
Si ponemos números razonables sobre la mesa, el cálculo quedaría así:
Precio de compra: 250.000 €
ITP (10%): 25.000 €
AJD (estimación): ≈ 2.800 €
Notaría + registro (estimación): ≈ 1.800 €
Tasa/gestoría (estimación): ≈ 800 €
La cifra final aproximada de la operación no es 250.000 €. Es, en este caso, ≈ 280.400 €.
Ese es el número que conviene tener claro antes de enamorarse del plano: el coste real de la compraventa, el que determina si compras con margen… o si entras ya al límite.
Por qué esto es importante antes de firmar
Porque una compra de vivienda no es solo elegir bien. Es comprar bien.
Y comprar bien, en España, empieza por una idea simple: antes de enamorarte del plano, calcula el coste real. Si después sigue encajando, entonces sí: entra con fuerza.
En MOMP siempre decimos que lo técnico no está para complicar las cosas, sino para dar control. En una compra, ese control empieza por saber qué estás pagando y por qué, con números claros y sin sorpresas.
