Imaginemos una pareja con dos hijos que vive en un piso de 80 metros cuadrados.
Necesitan más espacio: el segundo hijo llegó durante la pandemia, ambos teletrabajan dos días a la semana, y el salón hace de oficina, comedor y zona de juegos.
Encuentran un piso de 110 metros cuadrados por 300.000 euros. Venden el suyo por 200.000. Parece un buen negocio para poder mudarse, ¿verdad? Pues no lo es tanto…
Entre el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, los Actos Jurídicos Documentados, la plusvalía municipal y los gastos de notaría y registro, el coste fiscal de esa mudanza supera los 35.000 euros, descapitalizándose de manera importante antes de afrontar una nueva hipoteca, con todo lo que ello conlleva.
Es casi una entrada completa.
Y deciden quedarse.
Esta escena se repite miles de veces al año en España.
No es un problema de precios de vivienda solamente, es un problema de fiscalidad. Según datos de El Economista, España es el tercer país de la OCDE que más grava la compraventa de vivienda, con un tipo máximo del 11% solo por detrás de Bélgica y Reino Unido. El tipo efectivo sobre la vivienda en propiedad, considerando el conjunto de impuestos asociados a la compra y tenencia, alcanza en España alcanza el 30,3%, el más alto de Europa, cuando la media de la Unión Europea es del 6,5%. El resultado no es solo que comprar sea más caro: es que el parque de vivienda está paralizado.
Familias que necesitan más espacio no se mudan. Parejas mayores que viven solas en pisos de cuatro habitaciones no se plantean reducir tamaño. Y jóvenes que necesitan independizarse no encuentran oferta porque nadie se atreve a mover ficha.
El laberinto fiscal que nadie ve venir
Cuando alguien compra una vivienda en España, el precio que ve en el anuncio es solo el principio.
Detrás viene un sistema tributario que puede llegar a ser una cadena de tributos y tasas en distintas fases , algunos de ellos aplicados varias veces a lo largo del proceso. No es exageración: desde que un promotor compra el suelo hasta que el comprador final firma la escritura, los impuestos se acumulan en cada etapa.
El comprador de una vivienda de segunda mano se enfrenta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que varía según la comunidad autónoma entre el 6% (Madrid, Navarra) y el 13% (Baleares en algunos tramos). A esto se suma el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que puede alcanzar el 1,5% del valor escriturado. Si la vivienda es nueva, en lugar del ITP se paga un 10% de IVA, más el AJD.
En ambos casos hay que añadir los gastos de notaría, registro y gestoría, que suman otros 2.000-3.000 euros. Y luego está la plusvalía municipal al vender, el IBI anual, y si tienes patrimonio superior a 700.000 euros, el Impuesto sobre el Patrimonio.
Según el Instituto de Estudios Económicos, los impuestos pueden representar hasta el 24% del precio final de una vivienda protegida y alrededor del 10% en vivienda libre. La recaudación total por tributación inmobiliaria alcanza los 52.000 millones de euros anuales, un 3,5% del PIB español.
Lo que vemos desde el estudio: un parque paralizado
Como arquitectos que trabajamos en reformas y rehabilitaciones, vemos este problema desde una perspectiva que pocas veces se cuenta: la de las familias que necesitan mudarse pero no pueden permitírselo fiscalmente.
No hablamos de familias sin recursos, sino de familias de clase media que podrían asumir una hipoteca mayor pero no pueden asumir el golpe fiscal de la transacción.
El patrón se repite: nos llega un cliente que vive en un piso de dos habitaciones y necesita una tercera porque ha llegado un hijo, porque cuida a un familiar mayor, o porque el teletrabajo ha convertido el comedor en un caos permanente. La solución lógica sería mudarse a una vivienda más grande.
Pero cuando hacen números, descubren que además del diferencial de precio entre su vivienda actual y la nueva, tienen que pagar entre 30.000 y 40.000 euros en impuestos. Es dinero que no financia ningún banco, que hay que tener ahorrado en efectivo, y que no se invierte en la vivienda sino que desaparece en tasas administrativas.
¿El resultado? Nos piden que convirtamos el salón en dos espacios, que cerremos terrazas, que aprovechemos cada metro cuadrado hasta límites absurdos. Hacemos virguerías arquitectónicas para ganar cinco metros aquí y tres allá, cuando lo que esa familia necesita es simplemente mudarse a un piso treinta metros más grande que ya existe en el mercado.
La propia OCDE, en sus recomendaciones sobre fiscalidad de la vivienda, señala que «un impuesto a las transacciones desalienta las transacciones que asignarían el activo de manera más eficiente».
En otras palabras: estos impuestos no solo encarecen la vivienda, impiden que las viviendas lleguen a quienes realmente las necesitan.
Un mercado más dinámico beneficia a todos
Los impuestos sobre la vivienda son necesarios.
Financian servicios públicos esenciales y representan el 3,5% del PIB. No se trata de eliminarlos, sino de rediseñarlos para que no produzcan el efecto contrario al deseado: un mercado paralizado donde las viviendas no llegan a quienes las necesitan.
La solución no es compleja: diferenciar fiscalmente entre la vivienda habitual y la inversión inmobiliaria.
Una familia que se muda porque necesita más espacio no es lo mismo que un inversor comprando su quinta vivienda para alquilarla. Reducir drásticamente el ITP y el AJD para la vivienda habitual liberaría el parque residencial sin beneficiar a la especulación.
Las comunidades autónomas que han optado por tipos más bajos, como Madrid con el 6%, han demostrado que se puede mantener la recaudación con más transacciones en lugar de exprimir cada operación.
Un mercado de vivienda dinámico no solo facilita el acceso a la primera vivienda. También permite que las familias se adapten a sus necesidades cambiantes sin tener que forzar reformas imposibles o quedarse atrapadas en espacios inadecuados.
Cuando el parque circula, todos ganan: los que necesitan más espacio encuentran oferta, los que quieren reducir tamaño pueden hacerlo, y las viviendas se utilizan de manera más eficiente.
El problema de la vivienda en España es multifactorial, pero la fiscalidad de las transacciones es una pieza que podemos cambiar.
