El precio de la vivienda en España cerró 2025 batiendo todos los récords. Según Finect, la vivienda usada subió un 16,2% interanual en el último trimestre del año, situando el precio medio en 2.639 euros por metro cuadrado. Es la mayor subida desde la burbuja inmobiliaria de 2008. Los datos del INE (Instituto Nacional de Estadística) confirman la tendencia: la variación anual del Índice de Precios de Vivienda alcanzó el 12,8% en el tercer trimestre de 2025, con la vivienda de segunda mano creciendo un 13,4%.
Para poner estas cifras en perspectiva: el precio de la vivienda se ha encarecido un 70% en la última década, según datos del INE. Madrid alcanzó los 5.820 euros por metro cuadrado en diciembre de 2025, casi rozando los 6.000. Barcelona llegó a 5.144 euros. En provincias como León, Santa Cruz de Tenerife o Murcia, las subidas anuales superaron el 20%.
La ecuación simple: demasiada demanda, muy poca oferta
La causa principal es un desequilibrio brutal entre oferta y demanda. Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, lo resume así: «Falta vivienda y los números son claros». Según el Banco de España, el déficit actual se sitúa en unas 700.000 viviendas. Cada año se crean casi el doble de hogares que de viviendas nuevas: se construyen alrededor de 100.000 viviendas anuales cuando la demanda real ronda las 200.000, según datos de Infobae. Después de la crisis de 2008, España nunca recuperó su capacidad de producción.
A este déficit estructural se suma la composición de la demanda. Los extranjeros no residentes representan ya más del 20% de las transacciones y pagan de media un 70% más por metro cuadrado que los compradores nacionales, según datos de Bankinter. Esta demanda internacional, especialmente activa en zonas costeras y capitales, añade presión sobre un mercado ya tensionado. El resultado es que los precios reflejan un mercado globalizado donde compiten perfiles de comprador muy diversos, con capacidades económicas diferentes.
¿Estamos ante otra burbuja inmobiliaria?
Con precios que ya superan los máximos de 2008 en muchas zonas, la pregunta es inevitable: ¿estamos ante otra burbuja? Los expertos coinciden en que no. Daniel Pérez Cid, director general de Estabilidad Financiera del Banco de España, fue claro en noviembre de 2025 (Vía Investing): «Hoy por hoy no hay esos signos de burbuja. La diferencia fundamental con 2008 es que entonces había crédito fácil, sobreconstrucción masiva y especulación desbocada. Ahora hay escasez real de vivienda, demanda sólida y criterios hipotecarios mucho más estrictos”.
Las diferencias con 2008 son sustanciales. Entonces los bancos concedían hipotecas del 100% o más del valor de la vivienda, a plazos de 40 o 50 años, con tipos variables que se dispararon. Hoy las hipotecas raramente superan el 80% del valor de tasación, la mayoría son a tipo fijo y los bancos exigen ingresos estables demostrables. Además, en 2007 España construía más de 600.000 viviendas anuales cuando solo hacían falta 200.000. Ahora construimos 100.000 cuando necesitamos 200.000. No hay sobreconstrucción: hay infraproducción. El problema no es que sobre vivienda especulativa, es que falta vivienda real.
Ahora bien, que no sea una burbuja no significa que el mercado esté sano. Analistas como RealAdvisor hablan de un «mercado sobrecalentado» con precios que suben muy por encima del IPC y de los salarios. El esfuerzo para comprar vivienda alcanza los 9,5 años de salario medio en España, y supera los 10 años en Baleares y Madrid. Son niveles comparables a los previos al estallido de 2008. La diferencia es que esta vez el riesgo no está en un colapso crediticio, sino en una crisis de accesibilidad: cada vez más gente simplemente queda excluida del mercado.
¿Qué esperar del precio de la vivienda de cara a 2026?
Las previsiones para 2026 apuntan a que los precios seguirán subiendo, aunque a un ritmo más moderado. Por ejemplo, Bankinter estima crecimientos del 7% para 2026 y del 4% para 2027, tras el 12% registrado en 2025. La clave estará en si aumenta la oferta de vivienda nueva y en cómo evolucionen los tipos de interés. La bajada del euríbor ha abaratado las hipotecas, facilitando el acceso al crédito y manteniendo activa la demanda. Pero mientras el déficit de 700.000 viviendas no se corrija, la ecuación seguirá siendo la misma: demasiados compradores para muy pocas casas. Y cuando eso pasa, los precios solo tienen un camino…
