Es una de las creencias más extendidas para hacer crecer tu dinero: “la vivienda es una de las inversiones más seguras”.
Durante décadas, esta frase ha servido casi de mantra para justificar cualquier compra inmobiliaria. Pero, ¿sigue siendo cierta en un mercado como el actual?
En el pasado, el mercado de segunda mano ofrecía margen, negociación y oportunidades de mejora. En 2025, el panorama es distinto: los precios han alcanzado máximos históricos en la mayoría de capitales, impulsados por la falta de obra nueva y el aumento de los costes de construcción. La consecuencia es clara: comprar vivienda usada ya no es sinónimo de “caza de gangas”, sino de análisis y prudencia, y os voy a explicar por qué.
Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el 76,8 % de las compraventas registradas en marzo de 2025 correspondieron a viviendas de segunda mano, frente al 23,2 % de obra nueva. Además, tal y ccomo muestra el mismo informe, el Índice de Precios de Vivienda del segundo trimestre de 2025 muestra un incremento anual del 12,8 % en el precio de la vivienda usada, situando el mercado en niveles que superan los de la burbuja inmobiliaria de 2008.
Responder a esa pregunta exige mirar más allá del precio. Si la vivienda usada sigue concentrando casi ocho de cada diez operaciones, incluso en máximos históricos, es porque representa una respuesta inmediata a un problema estructural: la escasez de vivienda nueva disponible, sobre todo en ubicaciones consolidadas. En muchas ciudades, el suelo finalista es limitado, los procesos urbanísticos son lentos y los costes de construcción se han incrementado notablemente en los últimos años.
En ese contexto, la vivienda de segunda mano se convierte en la alternativa más accesible a corto plazo, aunque no necesariamente la más eficiente ni la más sostenible.
La obra nueva, en cambio, avanza más despacio, pero con un enfoque diferente: mayor eficiencia energética, materiales más responsables y estándares de confort adaptados al presente.
Ambas opciones conviven, y el verdadero reto no es elegir entre una u otra, sino conseguir que el mercado combine accesibilidad con calidad urbana y ambiental.
En un mercado tan alzista como el actual, no basta con preguntarse cuánto vale una vivienda, sino qué valor tiene de verdad. Y esa diferencia —entre precio y valor— es la que define hoy la rentabilidad real de comprar una casa de segunda mano. Estamos en una situación histórica excepcional donde el precio de la vivienda de segunda mano se iguala al de la obra nueva debido a la urgencia de la población y la alta demanda de inversores de operaciones inmediatas.
La foto del mercado de la vivienda de segunda mano en España en la actualidad
Hablar de rentabilidad en el mercado inmobiliario español exige empezar por los datos. Según el Índice de Precios de Vivienda del INE, el precio medio de la vivienda subió un 7,8 % interanual en el segundo trimestre de 2025, pero con un matiz importante: la vivienda de segunda mano creció un 12,8 %, mientras que la obra nueva apenas lo hizo un 3,4 %. Esa brecha refleja un mercado claramente dominado por la vivienda usada, que acapara cerca del 77 % de todas las compraventas registradas.
Las razones son múltiples: una combinación de demanda contenida, poca oferta nueva en zonas urbanas consolidadas y tipos hipotecarios algo más estables tras la subida del BCE en 2023–2024. Todo ello ha impulsado una dinámica que podríamos llamar de “mercado alzista contenido”: los precios no bajan, pero el ritmo de crecimiento se modera respecto a los dos años anteriores.
No obstante, el mercado muestra una gran disparidad territorial. Comunidades como Baleares, Madrid o Málaga concentran las mayores subidas, con incrementos interanuales por encima del 15 %, mientras que otras zonas interiores apenas registran variaciones. En este sentido, más que hablar de un único mercado inmobiliario español, conviene pensar en muchos mercados locales, con comportamientos y rentabilidades muy distintas.
Para quien compra una vivienda de segunda mano, esta diferencia es clave. No es lo mismo hacerlo para vivir que para invertir y dónde se hace, y ahí es donde el concepto de rentabilidad se bifurca.
Por eso, más que preguntarse si comprar vivienda usada “es o no rentable”, conviene definir para qué se compra. La respuesta cambia —y mucho— según el objetivo: vivir o generar ingresos.
¿Es rentable comprar vivienda de segunda mano para vivir?
Comprar una vivienda usada puede tener sentido cuando se busca una ubicación consolidada, disponibilidad inmediata y la posibilidad de reformar el espacio a medida. En muchos casos, sigue siendo la única forma de acceder a determinados barrios o zonas céntricas donde apenas existe obra nueva.
- Ventaja: acceso a barrios consolidados con todos los servicios y comodidades, y posibilidad de personalizar el espacio según las necesidades del comprador mediante reforma.
- Riesgo: los precios están en máximos históricos y las reformas encarecen el coste final, que puede acercarse al de una vivienda nueva sin ofrecer su eficiencia energética.
- Claves: analizar el coste total de la operación (compra, impuestos, rehabilitación) y valorar la rentabilidad no solo en términos financieros, sino de uso y bienestar: ubicación, confort y estabilidad a largo plazo.
En definitiva, comprar una vivienda usada para vivir puede ser una buena opción, siempre que se entienda como una decisión de estilo de vida, además de una inversión a lago plazo.
¿Es rentable comprar vivienda de segunda mano para invertir?
En inversión, la ecuación es más clara: la rentabilidad bruta media del alquiler en España se situó en el 6,5 % en el segundo trimestre de 2025, según datos de Fotocasa.
- Ventaja: la segunda mano ofrece un margen de crecimiento seguro a largo plazo, a pesar de que el coste de entrada puede ser mayor. Una buena reforma puede revalorizar el activo y elevar su renta mensual.
- Riesgo: el mercado está caro; comprar “a precio de oro” puede limitar la rentabilidad futura.
- Claves: localizar zonas con demanda real, controlar el coste de la reforma y calcular bien la fiscalidad para evitar que los gastos anulen el beneficio esperado.
Aun así, hay oportunidades: viviendas bien localizadas, reformadas con criterio y gestionadas profesionalmente pueden mantener un valor estable en el tiempo.
Pero incluso ahí, la obra nueva parte con ventaja: consume menos, requiere menos mantenimiento y está adaptada a unos estándares de eficiencia y confort mucho mayores.
Además, también hay que tener en cuenta otro detalle, y es que el parque de vivienda de segunda mano en españa es muy pobre y en su mayor parte fué construida en una época donde los estándares de la construcción eran muy bajos.
Entonces… ¿es una opción rentable la vivienda de segunda mano en España?
Comprar vivienda de segunda mano hoy no es una mala decisión, pero tampoco la más inteligente.
Los precios han alcanzado niveles históricos y la mayoría de inmuebles exigen una reforma profunda para adaptarse a las necesidades actuales.
En cambio, la obra nueva bien planificada —eficiente, sostenible y pensada a largo plazo— sí puede ofrecer una rentabilidad más sólida, no solo económica, sino también energética y funcional.
Por eso, desde la arquitectura, creemos que el verdadero futuro de la vivienda pasa por construir mejor, no solo comprar más barato. La rentabilidad está en diseñar espacios que duren, que consuman menos y que mantengan su valor con el tiempo.
Y en cuanto a la vivienda de segunda mano, existe un gran reto para la arquitectura española; el de, a través de la reforma, otorgar al parque de vivienda de segunda mano las condiciones de confort de una vivienda nueva.
